やってはいけない実家の相続～亡くなった親名義の土地の相続税と名義変更
実家の名義を自分に変更して売却し税金の節約にも成功した事例
実家の相続の相談
- 被相続人 母
- 相続人 依頼者長男（2分の1）、相手方長女（2分の1）
- 相続財産 実家（約5000万円）金融資産（3000万円）
お父様は既に亡くなっていて、お母様が亡くなられました。
長男が、疎遠な長女との間で、実家の相続と相続税の申告をどうすればよいかお困りになって、リンクスの遺産相続に強い弁護士の無料相談を利用されました。
この相談の長男は親と一緒に住んでいましたので、このページでは住んでいる実家の相続について説明しますが、空き家の場合には別の問題があります。
空き家の相続問題については、「京都市が空き家税を導入！相続のデメリットは？3000万円控除は？」をご覧ください。
やってはいけない実家の相続とは？
やってはいけない実家の相続は次の３つがあります。
- 実家を名義変更しないまま放置する
- 実家を共有名義にする
- 実家を相続税の申告期限前に売却する
実家を名義変更しないまま放置
実家を名義変更しないまま放置すると次のような問題が起きます。
- 売却したいときに売却できない
- 相続人が亡くなった時に相続関係が複雑になる
もっとも、実家の名義変更をするのに代償金を支払わないといけないが用意できないという場合には、名義変更を求めると寝た子を起こすことになりかねませんので、放置も選択肢ではあると思います。
実家を共有名義にする
共有名義にしてしまうと自由に売却できなくなりますし、リフォームをするにも協議が必要になるので、お勧めしません。
相続税の申告期限前に売却する
引っ越しの必要があったり相続税の納税資金を確保するために早期の売却が必要な場合もあると思いますが、もし早期の売却が必要ないのであれば、相続税の申告期限まで所有しておいた方が得です。
というのは、その場合、相続税の申告の際に小規模宅地の特例を利用でき、実家の評価を最大８割減にすることができるからです。
本件でも相続税の申告まで所有して、小規模宅地の特例を利用することを選択しました。
亡くなった親名義の土地の相続税と名義変更の注意点
- 親が亡くなってから１０か月以内に相続税を申告する必要がある
- 亡くなった親名義の実家に同居していた子供が相続した場合には小規模宅地の特例を利用して相続税を節約できる
- 亡くなった親名義の実家に同居していた子供に名義変更して売却すればマイホーム特例で譲渡所得税を節約できる
リンクスからの提案
そこで、リンクスからは次のように提案をさせて頂きました。
- 提携税理士と共同して１０か月以内に相続税を申告
リンクスには提携している税理士がいるのでご紹介させて頂きました。その上で10ヶ月以内に申告するため先行して金融資産を解約して納税資金を準備することを提案しました。 - 同居長男の単独名義への変更
同居長男の単独名義に変更することで相続税を申告する際に小規模宅地の特例を利用できるようになりますし、売却することになればマイホーム特例を利用して譲渡所得税を節約することもできますので、同居長男の単独名義に変更できるよう交渉することにしました。 - 実家の早期売却と新居の購入
長男は不動産を売却しする方が得であれば早期に売却して、新居を購入することを希望されていました。リンクスがシミュレーションしたところ売却の方が得でしたので、提携している不動産業者を紹介して実家を早期に売却することにしました。
１ 提携税理士と共同して相続税を申告
相続税は被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に申告納税する必要がありますので、すぐに提携している相続税に強い税理士をご紹介しました。
また、本件では、長男も長女も1億5000万円相当の財産に対応する相続税を支払う資力はありませんでしたので、長女に協力を仰いで、先行して一部の預金を解約することにしました。
結局、長男も長女も提携税理士に相続税の申告を依頼し、無事１０か月以内に相続税を申告することができました。
２ 同居長男の単独名義への変更
長男は実家に住み続けるつもりはなく、新居の購入を希望していました。
しかし、長男が実家を取得し、相続税の申告まで住み続けることで、相続税を申告する際に小規模宅地の特例を利用することができ、実家の評価額を最大８０％減額することができることから、長男の単独名義に変更することが長女にとってもメリットがある状況でした。
また、実家の売却に当たっても、長男長女の共有名義ではなく、長男の単独名義に変更することで、マイホーム特例による３０００万円の控除を受けられますので、不動産の売却によって利益を受ける長女にとっても、長男の単独名義に変更することがお得でした。
不動産を売却して現金で分ける方法については、「相続不動産を売却する流れと注意点は？遺産分割協議書と税金の関係」をご覧ください。
そこで、リンクスの弁護士が、長女に説明して、同居長男の単独名義に変更することに成功しました。
３ 実家の早期売却と新居購入
長男が実家に住み続けるか売却するかのどちらかで、長女に分配する遺産の額が変わるので、長男にとってどちらが得かを検討することになりました。
長女側と交渉した結果、売却した場合には、売却代金から売却に掛かる公租公課や諸経費を控除した金額を実家不動産の評価額として構わないということになりました。
売却しない場合には長女に分配する額を計算する際に売却諸経費を引けないので、売却した方が得であるという結論になり、長男は実家を売却することにしました。
リンクスが提携している不動産業者を紹介し、早期に売却することに成功しました。
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