賃貸不動産がある場合の遺産分割はどうすべきか

賃貸不動産の遺産分割事例

このページでお伝えしたいこと

  1. 賃貸不動産の遺産分割における取り扱い
  2. 賃貸不動産の遺産分割事例
    1 複数の相続人が取得を希望した事例
    2 不動産の評価が問題となった事例
    3 賃料の分配が問題となった事例

賃貸不動産の遺産分割における取り扱い

 

相続財産の中に賃貸不動産(賃貸マンション)がある場合、普通の不動産と比べて、遺産分割が難しくなります。

その理由は以下のとおりです。

  1. 複数の相続人が賃貸不動産の取得を希望することが多い
  2. 賃貸不動産の価値は賃料収入やローンの額も含めて総合的に判断する必要がある
  3. 遺産分割の手続をしている間の賃料の分配を巡って争いが起きることが多い

1 複数の相続人が賃貸不動産の取得を希望する事例

相続人が賃貸不動産の取得を希望する理由

複数の相続人が賃貸不動産(賃貸マンション)の取得を希望する場合にはいくつかのパターンがあります。例えば、以下のような場合です。

  1. 相続財産に占める賃貸不動産の割合が大きいため、賃貸不動産を分割せざるを得ない
  2. 賃貸不動産の賃料収入が魅力的なため、他の相続財産ではなく、賃貸不動産が欲しい

賃貸不動産の遺産分割方法

賃貸不動産(賃貸マンション)の割合が大きい場合、遺産分割の方法としては、次のような方法があります。

1 賃貸不動産を共有し、賃料を分配する

相続人間で取得割合に合意できればこの方法を採ることが可能です。しかし、将来売却する場合には双方の合意が必要になりますし、管理方法についても協議する必要があります。良好な人間関係がなければこの方法を採ることは難しいでしょう。

2 一方が賃貸不動産を取得して、他方に代償金を支払う

賃貸不動産を取得する側に代償金を支払う資力があれば、この方法を採ることが可能です。

3 賃貸不動産を売却して分割する

共有も代償金の支払も難しいのであれば、売却するほかありません。

また、相続税の納税資金がない場合で、賃貸不動産を担保に納税資金を借り入れることが難しい場合にも、売却を検討することになります。

このように、賃貸不動産の遺産分割方法は複雑ですので、早めに遺産分割に強い弁護士にご相談されることをお勧めします。

2 賃貸不動産の価値の査定が問題となる事例

収益物件としての査定が必要

賃貸不動産(賃貸マンション)の場合、単なる不動産としての価値ではなく、賃料収入を考慮した収益物件としての価値を査定してもらう必要があります。

よくある事例

  1. 両親を亡くした長女が、長男から賃貸不動産の遺産分割の提案を受けたところ、賃貸不動産の評価は固定資産評価額であった。
  2. 長女は、長男に不動産会社の査定を取って送ってほしいと依頼した。
  3. 長男は不動産会社の査定を取って、長女に送ってきた。
  4. 長女は、長男が最初に賃貸不動産の評価を固定資産評価額で送ってきたことを不審に思い、弁護士に長男が送ってきた不動産会社の査定が妥当か相談することにした。
  5. 弁護士が査定を確認したところ、賃料収入を考慮しないまま、不動産が評価されていることが分かった。

解決の仕方

リンクスでは、このような場合、提携している不動産会社にお願いして、賃料収入を考慮した収益物件として、賃貸不動産を査定してもらい、長男側に提示するようにしています。

このように、賃貸不動産の評価を巡っては様々な問題があるので、不動産会社とも連携している遺産分割に強い弁護士の無料相談を利用されることをお勧めします。

3 遺産分割手続中の賃料分配事例

遺産分割手続中の賃料はどうすべき?

遺産分割が完了すれば、それ以降の賃料は賃貸不動産(賃貸マンション)を取得した相続人のものになります。では、遺産分割が完了するまでの間の賃料はどうすべきなのでしょうか?結論を言えば、遺産分割手続中の賃料は法定相続分に従って分配すべきということになります。
遺産分割手続中の賃料は、相続開始後に発生したものなので、遺産分割が完了するまで分配を待つ必要はありません。むしろ、相続人にとっては、相続開始後に発生した所得になるので、適宜分配してもらわなければ、確定申告をすることができなくて困ってしまうことになります。

賃料を独占しようとしている相続人がいる場合には?

賃料を独占しようとしている相続人がいる場合、他の相続人としては、賃料を分配するよう求める権利があります。
しかしながら、裁判でいくら分配するように命令されているわけではないので、賃料を分配しない場合に、強制することはできません。
では、どのような解決方法があるのでしょうか?

解決方法

賃料の分配請求

リンクスの弁護士は、賃料の分配を求めたい相続人の方から依頼を受け、賃料を独占しようとしている相続人に対し、以下のようなお手紙を差し上げました。

  1. 賃料を分配すべきこと
  2. 管理にかかる経費や公租公課があるのであればその内訳を説明すること
  3. ①と②は所得税の申告にも必要であること
  4. 賃料を分配しないのであれば訴訟も辞さないこと
  5. 訴訟を提起した場合には、賃料の差し押さえもありうること

相手方の対応

以上のお手紙を受け取った相手方は、次のようなリスクを感じることになります。

  1. 弁護士が出てきて訴訟をにおわせていること
  2. 税金の問題が生じれば税務署とももめかねないこと
  3. 賃料の差し押さえを受ければ賃借人が出ていきかねないこと

実際、相手方は、すぐに賃料の分配を開始しました。

遺産相続に強い弁護士への無料相談が必要

このように、賃貸不動産の遺産分割には様々な難しい問題がありますので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をされることをお勧めしております。

特に、賃貸不動産の場合、不動産会社や税理士との連携が不可欠ですが、法律事務所リンクスはその双方と連携しております。

リンクスでは遺産相続問題に強い弁護士が無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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このコンテンツの監修

藤川真之介 弁護士の写真

弁護士法人法律事務所リンクス
代表弁護士 藤川 真之介

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