土地や不動産を単独相続したい
不動産を単独で相続することに成功した事例
単独相続とは
「単独相続」とは相続財産を１人の相続人が相続することです。特に１つの不動産や土地について、複数の相続人のうちの１人が相続することになる場合を「単独相続する」ということが多いです。
単独相続のメリット
例えば土地や不動産を単独相続をした場合、単独相続をした人がその土地や不動産を自由に管理処分することができます。賃貸マンションを単独相続すれば、賃料は単独相続した人が取得できることになります。これに対し、共有にした場合には、他の共有者と管理処分について協議しなければなりませんし、賃料も分配しなければなりません。
単独相続の手続
単独相続には次の３つの手続が必要です。
- 他に相続人がいる場合、単独相続を認めてもらえるように、遺産分割協議をします。
- 単独相続が認められたら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員は実印で署名捺印をします。
- 司法書士に単独相続の登記をしてもらいます。
司法書士が法務局で登記をして完了なので、法務局が受け付けないような遺産分割協議書では単独相続が完了しません。ご注意ください。
不動産を単独相続できるかどうかの判断基準
相続人が相続できる財産は、原則として自分が相続できる財産額である相続分（遺産総額×自分の相続割合）の範囲内に限定されます。
したがって、自分が単独相続したい不動産の評価額が、自分が相続できる相続分の範囲内なのかこれを超えるのかをまず検討する必要があります。
①単独相続したい不動産の評価額
遺産分割における不動産の評価額は、不動産の売却価格（時価）となるのが原則であり、正式には不動産鑑定士に鑑定してもらう必要があります。
しかし、不動産の評価額には固定資産評価額、路線価、公示価格などの公的な評価額もありますので、相続人全員がこれらを用いて評価することに同意すれば、これらを用いても構いません。
単独相続したい相続人としては、遺産分割においては単独相続したい不動を低く評価してもらう方が得なので、他の相続人が固定資産評価額で納得してくれるのであれば、それを前提に話を進めて行けばよいことになります。
もし、他の相続人が不動産の売却価格（時価）を主張する場合でも、いきなり不動産鑑定士に依頼すると費用が高いので、懇意にしている不動産会社に売却価格の査定をしてもらい、遺産分割協議の参考にすることが多いです。
②自分の相続分の算出方法
不動産の査定額を基にその他の相続財産を含めた遺産総額を算出して、自分の相続割合を掛けて算出します。
単独相続したい不動産が自分の相続分の範囲に収まっている場合
①単独相続したい不動産の評価額と②自分の相続分の算出方法を比較して、①の方が小さいのであれば、単独相続は可能です。
ただし、他の相続人も不動産を引き継ぎたいと考えている場合、まずは遺産分割協議の中で、どちらがその不動産を引き継ぐのがよいのかを協議することになりますが、それでもまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を起こして解決を図ることになります。
相続人の誰が不動産を引き継ぐのにふさわしいのかについて、遺産分割調停における話し合いで決まらない場合には、裁判官による審判で強制的に決定されることになります。
単独相続したい不動産が自分の相続分の範囲を超えている場合
自分の相続分を超える不動産を単独相続するには、他の相続人の同意が必要になります。
したがって、他の相続人が、あなたが自宅の土地建物などの不動産を引き継ぐことに反対している場合には、他の相続人と遺産分割協議をして説得しなければなりません。
特に、他の相続人が、あなたが単独相続したい不動産の価値が、あなたの相続分を超えていることを理由として反対している場合には、次のような対応が必要となります。
- 不動産の時価が自分の相続分の範囲内であることを証明する（不動産の時価の証明）
- 売却すれば費用が発生するのでその分減価されることに理解してもらう（売却費用による減価の説明）
- 他の相続人が生前贈与等で特別受益を得ていることを証明する（特別受益の証明）
- 寄与分を主張して相続できる財産の額を増やす（寄与分の主張）
- 相続分を超える部分について代償金を支払うことで同意してもらう（代償金の支払い）
以下、リンクスの弁護士の経験した事例を基にした事例で説明していきます。
長男が実家不動産を単独相続することに成功した事例
事例の概要
父（被相続人）が死亡して、長男と次男が相続人になりました。実家不動産（２５００万円）と預金（１５００万円）の遺産（総額４０００万円）の分割が問題となっています。
長男は、父と実家不動産で同居して面倒を見てきたので、実家不動産を単独相続し、次男には預金を渡したいと考えていますが、自宅不動産（２５００万円）は、長男の相続分である２分の１（２０００万円）を上回ります。
これに対して、次男は、自宅不動産を売却して、遺産を２分の１（２０００万円）ずつ分けたいと考えています。
長男が自宅不動産を取得するための解決策は？
① 不動産は２５００万円で売却できるのか？（時価の証明）
まず、不動産が２５００万円であることを前提となっていますが、不動産を売却した場合、２５００万円で売れるとは限りません。
不動産会社に自宅の査定を取るなどして、次男の説得材料として利用することが考えられます。
仮に、次男が預貯金だけで満足してくれなくとも、いくらかの金銭（代償金）を支払うことで解決する余地が出てきます。
② 不動産の売却にかかるコストは？（売却費用による減価の説明）
不動産の売却には、仲介手数料、譲渡所得税といったコストが発生しますので、手元に残る金額は売却価格より少なくなります。
特に、自宅に住んでいなかった次男には譲渡所得税がかかる可能性がありますので、説得材料として利用することが考えられます。
③ 次男は父から援助を受けていなかったのか？（特別受益の証明）
次男が進学、結婚、自宅を購入する際、父から長男が受けなかった援助を受けていた場合には、これを「特別受益」として次男の受け取り分から差し引くことができます。
この場合、次男の相続での受け取り分が減り、長男の相続での受け取り分が増えますので、自宅が長男の相続分の範囲に入る可能性が高まりますし、仮にその範囲をはみ出たとしても、代償金の支払額が少なくなります。
ただし、長男の方にも特別受益があって、その額が多い場合や、次男の特別受益が証明できない場合には、自分の取り分が減ってしまう藪蛇になるので、ご注意ください。
④ 長男が父の面倒を見てきたことは考慮されないか？（寄与分の主張）
長男が父に対して特別な療養看護や扶養をしたことで、父の財産の維持又は増加に寄与したと評価できる場合には、寄与分が認められることがあります。
寄与分が認められた場合、長男の受け取り分が増え、次男の受け取り分が減りますので、自宅が長男の相続分の範囲に入る可能性が高まりますし、仮にその範囲をはみ出たとしても、代償金の支払額が少なくなります。
不動産の売却コスト、代償金の支払、特別受益の理屈と組み合わせて説得材料とすることも可能です。
⑤ 代償金の支払い
以上のような方法で、不動産の価値を減額し、長男の相続分を増やしても、なお長男の相続分を超える場合には、相続分を超える部分について代償金を支払うことになります。
遺産相続に強い弁護士への無料相談が必要
このように、不動産の相続には様々な難しい問題がありますので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をされることをお勧めしております。
遺産相続の専門家には、弁護士のほかに、司法書士、税理士がいます。
司法書士は登記の専門家、税理士は税の専門家ですが、法律の専門家ではないため、法的に難しい問題が生じた時に対応ができません。
弁護士は、遺産相続の手続にも紛争にも精通しておりますので、遺産相続の最初から最後までトータルサポートさせて頂くことが可能です。
法律事務所リンクスでは遺産相続問題に強い弁護士が無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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