亡くなった親の家土地を売るには？相続せず勝手に売却処分は可能？
他の相続人に不動産の売却に応じさせた事例
亡くなった親の家土地を売る方法
不動産の売却には相続人全員の同意が必要となります。
したがって、他の相続人が不動産の売却に反対している場合、他の相続人と遺産分割協議をして説得しなければならないのが原則です。
では、相続せずに売却したり遺産分割前に売却することは不可能なのでしょうか？
相続せずに売却したり遺産分割前に売却できる？
名義変更していない相続登記未了の土地や家の売買契約を結ぶことは可能です。
しかし、所有権移転登記の時期までに遺産分割をして相続登記を完了させることが条件となっていることが多く、条件を守らなければ違約金を科せられることが通常ですので、勝手に売却できないのが原則です。
親の家土地を勝手に売却できない？
先ほど述べたとおり、親の家土地は勝手に売却できないのが原則ですが、相続人の誰かが自身の法定相続分に相当する不動産の遺産共有持分を勝手に売却することは可能です。相続人であれば法定相続分通りに相続登記をすることができるため、自身の遺産共有持分を登記して買主に移転することができるからです。
不動産の共有持分を取得しても不動産全体を手に入れることができないので、通常そのような買い方をする人はいませんが、共有持分を安く買い取る共有持分買取業者が買い取る場合があります。この場合、共有物買取業者は、他の相続人に安値での不動産の売却を求めることが多いです。他の相続人はこれに応じる必要はありませんが、共有持分買取業者に持分を握られているため売却等ができなくなり、これに応じざるを得ない場合もあります。
このようなことにならないためにも、できる限り早く遺産分割交渉に強い弁護士に依頼して、相続不動産の売却を進めることが望ましいです。
不動産の売却のための遺産分割交渉の仕方
１ 他の相続人が不動産の相続を希望している場合
不動産の価値が相続を希望している人の相続分の範囲に収まるのであれば、その人の相続する遺産の一部としてもらい、あなたが他の遺産を取得することで解決するのが通常です。
これに対して、不動産の価値がこれを引き継ぎたい人の相続分を超える場合には、相続分を超える部分について代償金を支払ってもらう必要があります。
代償金の決め方
代償金は、不動産の価値が不動産の相続を希望している人が相続できる遺産額を上回る場合にその補償として支払われる金額ですので、以下の①から②を差し引いた額になります。
- 不動産の価値
- 不動産の相続を希望している人が相続できる遺産額（相続分）
したがって、代償金を支払う側は、①の不動産の価値を小さく、②の相続分を大きくすることで、代償金を少なくしようとします。
②の相続分について、不動産の相続を希望している人は、「生前、被相続人の面倒を見ていたことを寄与分として評価すべきだ」などと主張されるかもしれません。
代償金を受け取る側としては、①の不動産の価値が適正か、②の相続分を不当に多く主張していないかをチェックする必要がありますが、これらを一般の方が精査するのは難しいため、法律と交渉の専門家である弁護士に相談される方が多いです。
代償金を支払わない場合
不動産の相続を希望している相続人が代償金を支払わない場合には、不動産を売るしかありませんが、その不動産に住んでいる場合などには引き延ばしを図ってくることが多いです。その場合には、遺産分割調停を起こすことなどを検討するほかありません。
２ 不動産の売却価格に納得できない
他の相続人が不動産の売却価格に納得できないのであれば、次のような対応を検討することになります。
- 不動産の売却価格に納得できない相続人の主導で売却してもらう
- 家庭裁判所に調停を申し立てて適正価格による売却を図る
他の相続人に不動産の売却に応じさせた事例
無料相談に至る経緯
ご相談者様は、親から相続した不動産について、自分は要らないので売却したいと考えているが、その不動産を管理している相続人から代償金を支払うとも売却するとも言って来ず、時間だけが過ぎ去っていったため、リンクスの無料相談にお越しになりました。
リンクスからのご提案
リンクスの弁護士は、無料相談の際に、次のようなご提案をしました。
- リンクスの提携している不動産会社に不動産の価値の査定を取る
- 他の相続人に不動産の相続を希望するのか、売却しても構わないのかを確認する
- 引き継ぎたいのであれば代償金をいくら支払うのか確認する
- 売却しても構わないのであれば、どのように進めるのかを協議する
- どちらもしないのであれば遺産分割調停を申し立てる
ご相談者様はリンクスの弁護士のご提案に納得し、依頼されることになりました。
ご依頼の進め方
不動産会社からの査定の取得
リンクスは、複数の不動産会社から査定を取得し、ご依頼者様に有利な査定を採用することにしました。
他の相続人への通知
リンクスの弁護士は、不動産会社から取得した査定を示しながら、
- 不動産を取得するのであれば代償金を支払って頂きたいこと
- 不動産を売却するのであれば相見積もりを取ってほしいこと
を他の相続人に通知しました。
他の相続人からの連絡
他の相続人からは、代償金を支払う気も売却する気もない旨の回答がありました。
解決方法
- リンクスの弁護士は、京都家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、調停委員に不動産会社の査定を示しながら説明ました。
- 調停委員は、リンクスの弁護士の説明がもっともであると納得し、他の相続人にリンクスの弁護士の提案は妥当であることを説明しました。
- その結果、他の相続人は、渋々ではあるものの、不動産の売却に応じることとなりました。
遺産相続に強い弁護士への無料相談が必要
このように、不動産の相続には様々な難しい問題がありますので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をされることをお勧めしております。
遺産相続の専門家には、弁護士のほかに、司法書士、税理士がいます。
司法書士は登記の専門家、税理士は税の専門家ですが、法律の専門家ではないため、法的に難しい問題が生じた時に対応ができません。
弁護士は、遺産相続の手続にも紛争にも精通しておりますので、遺産相続の最初から最後までトータルサポートさせて頂くことが可能です。
法律事務所リンクスでは遺産相続問題に強い弁護士が無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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