不動産や亡くなった親の家土地を相続せずに売却し分割する方法
不動産を売却して現金で分けるには？
不動産や亡くなった親の家土地を相続せずに売却し分割するには？
不動産や亡くなった親の家を売却する場合、不動産の売却に合わせて遺産分割することになりますので、次の３つのステップをとる必要があります。
- 換価分割か代償分割かを決定
- 遺産分割協議書の作成
- 登記名義の変更
登記名義を変更するには、遺産分割協議書を作成して法務局に受け付けてもらわなければなりません。
遺産分割協議書を作成するには、そこに書き込む遺産分割の方法を決めなければなりません。
したがって、この中で最も重要なのは、①の遺産分割方法の決定ということになります。
このページでは、相続人が不動産を売却すること自体では一致している場合についてご説明します。
そもそも不動産の売却に応じない相続人がいる場合については、「不動産の売却に他の相続人が応じない」をご覧ください。
遺産分割方法とは？
遺産である不動産を売却を通じてどのように分割するのかを決定することですが、主に次の２つの方法があります。
- 換価分割
- 代償分割
このどちらを選択するかによって売却益の分配や税金の損得が変わってきます。
１ 換価分割とは？
換価分割とは、文字通り、不動産を売却して換価した上で、遺産分割することです。
相続人の誰かの名義で不動産を売却するとしても、それは形式的上のことに過ぎず、実質的には相続人全員で不動産を売却するのと同じことになります。
したがって、相続人は、売却後に売却によって得た利益を分配することになります（以下のイメージ図では、２分の１ずつ分配していますが、分配の割合は自由です）。
換価分割をする場合には、遺産分割協議書に、売却利益の分配に関する規定を記載しておくことが必要です。そうしなければ、売却代金を分配する際に、遺産分割の一環であることが分からないため、贈与税を課される可能性があるからです。
きちんとした遺産分割協議書を作成しないと、遺産分割で損をする可能性がありますので、専門家である弁護士に相談・依頼されることをお勧めしています。
２ 代償分割とは？
これに対して、代償分割の場合、まず、相続人の誰かが不動産を取得し、その代わりに、他の相続人に代償金を支払うことで遺産分割を成立させます。代償金は不動産取得の対価であって、売却利益の分配ではありません。
代償分割の場合、不動産を売却するのは、形式的にも実質的にも不動産を取得した相続人になります。
換価分割と代償分割で何が違うの？
先に代償金を支払う代償分割の方が、後で売却利益を分ける換価分割に比べて、不確定要素が多いので、換価分割の方が安心なようにも見えます。
しかし、代償分割の方が、税務上のメリットを受けられたり、社会保険上のデメリットを免れられたりすることができる場合があります。
代償分割の税務上のメリットとは？
例えば、同居していた長男が自宅不動産を取得して、先に長女に代償金を支払う代償分割の場合、長男に売却にかかる譲渡所得税が課されることになりますが、長男は居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の控除が利用できます。
したがって、長男が支払う売却コストや譲渡所得税を織り込んだ上で、代償金を決めておけば、譲渡所得税を節約することができます。
これに対して、長男が不動産を売却後、長女に売却利益を分配する換価分割の場合、実質的には、長男と長女が共同して不動産を売却したことになるので、長男と長女に譲渡所得税が課されますが、別居の長女は居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の控除を利用することはできません。
換価分割の社会保険上のデメリットとは？
先の例で、長女が国民健康保険に加入していたか、夫の健康保険組合の扶養に入っていたという場合について考えます。
換価分割の場合、長女には譲渡所得が生じますので、国民健康保険料の所得としてカウントされますし、健康保険組合によっては扶養の年収要件を満たさなくなって扶養を外れる可能性がありますので、社会保険上のデメリットを受ける可能性があります。
これに対して、代償分割の場合、長女が受け取る代償金は、遺産分割による取得財産であって、譲渡所得は生じません（所得税もかかりません）。
したがって、社会保険上のデメリットを免れられるのです。
では、代償分割の方がよいのでしょうか？
代償分割をする場合には代償金の決め方に注意！
上での説明したように、先に代償金を支払う代償分割の方が、後で売却利益を分ける換価分割に比べて、不確定要素が多いのは事実です。
したがって、遺産分割協議書における代償金の決め方が大事になります。
具体的には、売却の見込み額、売却に要するコスト、譲渡所得税を織り込んで、代償金を決めることが大事になります。
目先の税務上のメリットや社会保険上のデメリットを考えて、代償金の決め方を疎かにするのは、まさしく本末転倒です。
代償金の決め方が分からない方や遺産分割協議書の作成の仕方が分からない方は、遺産分割で損をする可能性がありますので、専門家である弁護士に相談・依頼されることをお勧めしています。
遺産相続に強い弁護士への無料相談が必要
このように、不動産の売却による遺産分割には様々な難しい問題がありますので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をされることをお勧めしております。
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