先祖代々の土地家は相続で守る？縛られず売却する？名義変更や税金は？
先祖代々の土地を手放したい次男ｖｓ先祖代々の土地に縛られる長男
先祖の土地不動産の相続で遺産分割・名義変更が進まない理由
先祖代々の土地や家といった不動産の相続で遺産分割や名義変更が進まないのは、先祖の土地を守りたい人と売却などで現金に換えたい人との間で意見が対立して遺産分割協議が進まないからであることが多いです。
もちろん、不動産の価値が不動産を取得したい相続人の法定相続分を下回っていれば、売却したい相続人はほかの財産を取得して納得するということもあるのですが、先祖代々の土地として守られてきた不動産の価値はたいていの場合、先祖の土地を守りたい人の法定相続分を上回っているので、その相続人が先祖の土地を取得することに他の相続人が納得しないことになります。
また、先祖代々の土地の場合、不動産の登記名義が以前の相続の際に変更されておらず、相続関係が複雑になっていることがあり、これも遺産分割・名義変更が進まない理由になっていることがあります。
では、先祖代々の土地の相続問題は、どのように解決すればよいのでしょうか。
このページでは、法律事務所リンクスの解決事例を基に、先祖代々の家や土地を売却して手放したい相続人の側に立って、先祖代々の家や土地を守りたい相続人にどのように対抗していくかを考えていきたいと思います。
先祖代々の土地や家を守りたい相続人の側がどうすべきかについてお知りになりたい方は、「住んでいる家の相続で兄弟がもめる？子供が単独相続して住み続けるには？」をご覧ください。
先祖代々の土地を手放したい次男ｖｓ先祖代々の土地に縛られる長男
無料相談の経緯
父（被相続人）が死亡して、母と長男と次男が相続人になりました。
父の遺産は総額６億円で、その内訳は父と母が住んでいた実家（５０００万円）、先祖代々の土地Ａ（４億円）、先祖代々の土地Ｂ（１億５０００万円）であり、預金はほぼありませんでした。
各自の法定相続分に従って取得できる金額を計算すると、次のとおりになります。
- 妻 ６億円×２分の１＝３億円
- 長男 ６億円×４分の１＝１．５億円
- 次男 ６億円×４分の１＝１．５億円
次男としては先祖代々の土地Ｂ（１億５０００万円）がちょうど自分の法定相続分にぴったりなので、土地Ｂを取得して売却し、相続税を支払いたいと考えていました。
しかし、長男は次男が土地Ｂを売却すると先祖代々の土地を手放すことになるので、次男が土地Ｂを取得することに反対しました。
次男としては、「であれば１億５０００万円を支払ってほしい」と考えましたが、長男はこれも支払うつもりはなく、時間のみが過ぎ去っていきました。
次男は、相続税の申告期限（１０か月）が迫ってきたことから、やむを得ず法律事務所リンクスの無料相談を利用することになりました。
リンクスからのご提案
リンクスの弁護士は、無料相談の際に、次のようなご提案をしました。
- 土地Ｂの取得を認めるか代償金１億５０００万円を支払うかのどちらかをするよう内容証明を送付する
- 期限までに対応がなければ遺産分割調停を申し立てる
- 相続税の納付はできなくても後で小規模宅地の特例を利用して相続税を節約できるよう相続税の申告期限までに申告する
ご相談者様はリンクスの弁護士のご提案に納得し、依頼されることになりました。
遺産分割調停へ
長男は、リンクスからの内容証明に回答しなかったので、遺産分割調停を申し立てました。
長男は、遺産分割調停においても、土地Ｂの取得も認めないし、代償金１億５０００万円の支払も認めないという主張を繰り返しました。
リンクスの弁護士は、これに対し、土地Ｂを売却しなければ、長男も次男も相続税の申告ができず、場合によってはすべての相続財産を差し押さえられる可能性もあると説得しました。
その結果、リンクスの弁護士は、長男との間で、土地Ｂを売却して、妻が２分の１（７５００万円）、長男次男が４分の１ずつ（３７５０万円）ずつ取得する一部分割の合意をすることができました。
その後、土地Ｂを売却し、相続税の納税資金を確保することに成功しました（先祖代々の家土地を売却する場合の税金である譲渡所得税や相続税については後で説明します。）。
しかし、実家（５０００万円）と土地Ａ（４億円）の遺産分割は残ったままであり、次男としては、母と長男が実家と土地Ａを取得するのであれば、代償金として１億５０００万円－３７５０万円＝１億１２５０万円を支払ってもらう必要がありました。
遺産分割審判へ
長男は相続税の納付が終わって安心したのか、実家と土地Ａの遺産分割については、きちんと対応しなくなりました。
リンクスの弁護士は、遺産分割調停ではらちが明かないと考えて遺産分割審判を求めました。
その上で、「このままでは埒が明かないのでので、場合によっては、土地Ａを遺産共有状態で登記して、遺産共有持分を売却することもあり得る」ことを示唆しました。
この段になって長男は、次男が土地Ａの遺産共有持分を売却してしまうと先祖代々の土地を守れなくなってしまうことをようやく悟ることとなりました。
母と長男は、次男に対する代償金１億１２５０万円の支払に応じ、遺産分割審判は終了しました。
先祖代々の土地を相続する場合の相続税
先祖代々の土地を相続する場合、配偶者の税額軽減（配偶者控除）や小規模宅地の特例などを利用することで相続税を節約することができます。
遺産が未分割の場合、配偶者の税額軽減（配偶者控除）や小規模宅地の特例などの遺産分割が前提となっている特例が適用できませんので、一旦、多額の相続税を納めないといけませんが、申告期限内に提出した相続税申告書に「申告後３年以内の分割見込書」を添付することで、遺産分割終了後に適用を受けられることになります。
逆に言えば、これを添付し忘れると、遺産分割を終了しても配偶者の税額軽減（配偶者控除）や小規模宅地の特例などの遺産分割が前提となっている特例の適用を受けられなくなる可能性があるので、ご注意ください。
なお、３年以内に遺産分割ができない場合には、申告期限後３年を経過する日の翌日から２か月以内に「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を税務署長に提出し、承認を受ける必要があります。
先祖代々の家土地を売却する場合の税金（譲渡所得税）
先祖代々の土地を売却する場合、取得費が不明ということで売却価格の５％しか控除できず、譲渡所得税が高額になることがありますが、次のような特例を利用することで譲渡所得税を節約できる可能性があります。
- 相続税の取得費加算の特例
相続税申告期限から３年以内に相続または遺贈で取得した土地を譲渡する場合、納付した相続税の一部を土地売却の譲渡所得から控除することができます。 - マイホーム特例
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した場合、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高３０００万円まで控除することができます。先ほどの事例であれば、母が実家を売却すれば、マイホーム特例を利用できる場合があります。
遺産相続に強い弁護士への無料相談が必要
このように、先祖代々の土地の遺産分割・名義変更には様々な難しい問題がありますので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をされることをお勧めしております。
遺産相続の専門家には、弁護士のほかに、司法書士、税理士がいます。
司法書士は登記の専門家、税理士は税の専門家ですが、法律の専門家ではないため、法的に難しい問題が生じた時に対応ができません。
弁護士は、遺産相続の手続にも紛争にも精通しておりますので、遺産相続の最初から最後までトータルサポートさせて頂くことが可能です。
法律事務所リンクスでは遺産相続問題に強い弁護士が無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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