遺留分は不動産しかない場合でも現金化できる！土地で払うを回避するには？

相続財産が実家などの不動産しかない場合でも、遺留分を現金で受け取ることは可能です。２０１９年７月１日に施行された改正民法により、遺留分は原則として金銭で請求する権利（遺留分侵害額請求権）となったためです。これにより、遺産が不動産のみであっても、侵害された遺留分に相当する金額の支払いを求めることができます。

しかし、請求する側は「不動産の価値をどう評価すればいいのか」、支払う側は「現金がないのにどうすればいいのか」という新たな悩みに直面します。この問題は、相続人間の感情的な対立を生みやすく、当事者同士での解決は非常に困難です。

この記事では、法律事務所リンクスの相続に強い弁護士が、遺産が不動産しかない場合の遺留分について、請求する方と支払う方の双方の立場から、遺産が不動産しかない場合の遺留分の請求について解説します。

結論：遺産が不動産だけでも遺留分は現金で請求できる

遺言によって特定の相続人にすべての財産（不動産のみ）が相続された場合でも、他の相続人は法律で保障された最低限の取り分である「遺留分」を現金で請求できます 。この権利は、たとえ相続財産に現金が一切含まれていなくても行使可能です。

このルールの根幹にあるのが、２０１９年７月１日に施行された民法改正です。この日を境に、遺留分に関する制度は大きく変わりました。

２０１９年６月３０日以前に発生した相続

「遺留分減殺請求」と呼ばれ、遺贈された財産そのもの（この場合は不動産の共有持分）を取り戻す「現物返還」が原則でした 。

そのため、不動産については共有状態が発生し、共有関係の解消のために交渉したり別の法的手続きを取る必要がありました。

２０１９年７月１日以降に発生した相続

「遺留分侵害額請求」となり、侵害された遺留分に相当する「金銭」の支払いを請求する権利になりました 。

したがって、現在発生するほとんどの相続では、遺産が不動産だけであっても、請求する権利は金銭債権となります。

【請求する方へ】不動産しかない場合の遺留分侵害額請求３つのステップ

遺産が不動産のみの場合に遺留分を請求する手続きは、大きく分けて３つのステップで進みます。特に重要なのは、ご自身の権利である遺留分額を正確に把握することです。

ステップ１：ご自身の遺留分額を正確に計算する

遺留分の計算は、①遺留分算定の基礎となる財産を確定し、②ご自身の遺留分割合を乗じることで算出します。

遺留分の割合や計算方法について詳しく知りたい方は、「遺留分の割合と計算方法は？」をご覧ください。

遺留分算定の基礎となる財産の範囲

計算の基礎となるのは、被相続人が亡くなった時点（相続開始時）におけるプラスの財産（不動産、預貯金など）の総額です 。ここに、相続人に対して行われた一定期間の生前贈与（特別受益）などを加算し、借金などのマイナスの財産を差し引いて、「遺留分算定の基礎となる財産」を確定します 。

不動産しかない場合でも、過去の生前贈与などが加算対象になる可能性があるため、財産調査は慎重に行う必要があります。特に、相続人への生前贈与のうち「特別受益」にあたるものは、相続開始前１０年以内に行われたものが持ち戻しの対象となる点に注意が必要です 。

法定相続人と遺留分割合の確認

遺留分を請求できる権利者（遺留分権利者）と、その割合は法律で定められています。兄弟姉妹には遺留分は認められていません。

具体例で見る計算方法

具体的な事例で計算方法を見てみましょう。

【事例】

• 被相続人：父
• 相続人：母、長男、次男
• 遺産：時価８０００万円の自宅不動産のみ
• 遺言：「全財産を長男に相続させる」

この場合、遺留分権利者は母と次男です。

遺留分算定の基礎となる財産：８０００万円

全体の遺留分：基礎財産の$1/2$である４０００万円

各人の遺留分割合：

母：全体の遺留分（４０００万円）× 法定相続分（$1/2$）＝２０００万円

次男：全体の遺留分（４０００万円）× 法定相続分（$1/4$）＝１０００万円

遺留分侵害額：

母は遺産を全く受け取っていないため、侵害額は２０００万円となります。

次男も同様に、侵害額は１０００万円となります。

したがって、母は長男に対して２０００万円、次男は長男に対して１０００万円の金銭支払いを請求することができます。

ステップ２：遺留分侵害額請求の意思を相手に伝える

遺留分は、自動的にもらえるものではありません。権利者が自ら「支払ってほしい」という意思表示をして初めて効力が生じます。

まずは当事者間での協議（話し合い）

可能であれば、まずは相手方（この場合は財産を相続した長男）と直接話し合うことから始めます 。感情的にならず、計算根拠を明確に示して冷静に交渉することが望ましいですが、親族間の金銭問題はこじれやすいため、多くの場合、次の手段に進むことになります。

話し合いが難しい場合は内容証明郵便で請求する

相手が話し合いに応じない場合や、交渉が決裂した場合は、「内容証明郵便」を利用して請求書を送付します 。内容証明郵便は、いつ、どのような内容の文書を、誰が誰に送ったかを郵便局が証明してくれるサービスです。これにより、請求の意思表示を行ったという確実な証拠が残り、後述する「時効」の進行を止める（正確には時効完成を猶予する）効果があります。

請求には時効があるため注意が必要

遺留分侵害額請求権には、行使できる期間に制限（消滅時効）があります。この期間を過ぎると権利が消滅してしまうため、迅速な対応が不可欠です。

1. 相続の開始と遺留分侵害を知った時から１年
2. 相続開始の時から１０年

このいずれか早い方が到来した時点で、時効が完成し、請求権は消滅します 。特に「知った時から１年」という期間は非常に短いため、遺言の内容を知ったらすぐに専門家へ相談することが重要です。詳しくは「遺留分の時効は1年!侵害額請求に相続から5年10年かかると中断できない?」をご覧ください。

ステップ３：協議がまとまらなければ調停・訴訟へ

当事者間の話し合いで解決しない場合は、法的な手続きに移行します。いきなり裁判（訴訟）を起こすことはできず、まずは家庭裁判所での「調停」から始めることが法律で定められています（調停前置主義）。

家庭裁判所での「遺留分侵害額の請求調停」の流れ

調停は、裁判官と民間の有識者からなる調停委員が間に入り、当事者双方の主張を聞きながら、話し合いによる合意を目指す手続きです 。

調停の主な流れは以下の通りです（参照：裁判所の遺留分侵害額の請求調停のページ）。

1. 申立て：相手方の住所地を管轄する家庭裁判所に申立書と必要書類（戸籍謄本、遺言書の写し、不動産の評価資料など）を提出します 。
2. 調停期日：約１～２ヶ月後に第１回期日が指定されます。当日は、当事者が別々の待合室で待機し、交互に調停室に呼ばれて調停委員と話をします。相手と直接顔を合わせることは基本的にありません 。
3. 話し合い：調停委員が中立的な立場で双方の意見を調整し、解決案を提示することもあります。期日は１回で終わらず、１～２ヶ月に１回のペースで数回にわたり開かれるのが一般的です。
4. 調停成立または不成立：話し合いがまとまれば「調停調書」が作成され、手続きは終了します。調停調書は判決と同じ法的効力を持ち、支払いが履行されない場合は強制執行も可能です 。合意に至らなければ、調停は「不成立」となります。

調停不成立の場合の「遺留分侵害額請求訴訟」とは

調停が不成立に終わった場合、最終手段として地方裁判所に「遺留分侵害額請求訴訟」を提起することになります 。訴訟は、当事者が法廷で互いの主張と証拠を出し合い、最終的に裁判官が法に基づいて判決を下す手続きです。

訴訟では、不動産の評価額が最大の争点となることが多く、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定が行われることもあります。裁判所が下す判決は、侵害額に相当する金銭の支払いを命じるものとなります 。

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遺留分の請求の進め方について動画で知りたい方はこちらをご覧ください。

遺留分算定の鍵となる「不動産評価」で損しないための知識

遺産が不動産しかない場合、遺留分侵害額がいくらになるかは、その不動産をいくらと評価するかによって決まります。この不動産評価こそが、遺留分トラブルにおける最大の争点と言っても過言ではありません。

なぜ不動産の評価方法で争いになるのか？

争いが生じる根本的な原因は、請求する側と支払う側の利害が完全に対立している点にあります 。

• 請求する側：不動産評価額が高いほど、受け取れる現金が増えるため、できるだけ高い評価額を主張します。
• 支払う側：不動産評価額が低いほど、支払う現金が少なくなるため、できるだけ低い評価額を主張します。

預貯金のように金額が明確な財産と異なり、不動産には一つの決まった価格というものが存在しません。複数の評価基準があるため、どちらの立場を取るかによって、主張する評価方法が異なり、争いに発展しやすいのです 。

４つの主要な不動産評価方法とそれぞれの特徴

不動産の評価には主に４つの方法があり、それぞれ算出される価額が異なります。どの方法を用いるかについて当事者間で合意できれば問題ありませんが、争いになった場合は、最終的に市場での売買価格に近い「実勢価格（時価）」が基準とされることが一般的です。

実勢価格（時価）

実際に市場で取引されると想定される価格です。最も現実の価値に近いとされますが、売却してみないと正確な金額は分かりません。そのため、不動産会社に査定を依頼したり、過去の類似物件の取引事例を参考にしたりして推定します 。一般的に、他の評価方法よりも高額になる傾向があります。

公示価格

国土交通省が毎年公表する、土地取引の目安となる価格です。実勢価格に近い水準ですが、個別の土地の特性（形状や接道状況など）は完全には反映されません 。

相続税路線価

相続税や贈与税を計算するために国税庁が定める価格です。主に土地の評価に用いられ、公示価格の８割程度の水準に設定されています 。

固定資産税評価額

固定資産税を計算するための基準となる価格で、３年に一度、市町村が見直します。土地については公示価格の７割程度の水準とされています 。

請求側と支払側、どちらの評価額を主張すべきか

交渉戦略上、それぞれの立場が主張すべき評価方法は明確です。

• 請求する側：最も高額になりやすい「実勢価格（時価）」を基準に遺留分額を計算し、不動産会社の査定書などを根拠として提示すべきです 。
• 支払う側：支払額を抑えるために、「相続税路線価」や「固定資産税評価額」といった公的な評価額を基準とすることを主張するのが一般的です 。

この評価額をめぐる攻防は、単なる金額の争いではなく、交渉の主導権を握るための戦略的な戦いでもあります。根拠の薄い金額を主張しても相手にされませんが、不動産鑑定士による鑑定評価書など、客観的で信頼性の高い資料を先に提示した側が、交渉の基準となる「アンカー」を打ち込み、議論を有利に進めやすくなります。単に評価方法をリストアップするだけでなく、どのタイミングで、どのような証拠をもって自らの主張を裏付けるかという戦略的視点が、交渉の成否を分けるのです。

話し合いで評価額が決まらない場合の解決策（不動産鑑定など）

当事者双方がそれぞれに都合の良い査定書を出し合っても、話がまとまらないことは珍しくありません。その場合の解決策としては、以下のような方法が考えられます。

• 中間額での合意：双方が提出した査定額の中間的な金額で折り合うという、調停などでよく見られる現実的な解決策です 。
• 第三者による鑑定：当事者双方が合意の上で、中立な不動産鑑定士に鑑定を依頼し、その評価額に従う方法です。鑑定費用は数十万円以上かかることが一般的ですが、客観的な基準が得られます 。
• 裁判所による鑑定：訴訟になった場合、裁判所が鑑定人を選任して評価を行わせることがあります。この鑑定結果は、判決において非常に重視されます 。

【支払う方へ】現金がない場合の５つの対処法と注意点

遺言で不動産を相続したものの、遺留分を請求され、支払うべき現金がない――これは非常によくあるケースです。しかし、支払えないからといって請求を無視することは絶対に避けるべきです。ここでは、現金がない場合の具体的な対処法と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

対処法１：不動産を売却して現金を用意する（換価分割）

最も確実で根本的な解決策は、相続した不動産を売却し、その売却代金から遺留分を支払う方法です 。これにより、支払い資金を確保できるだけでなく、不動産の維持管理コストや固定資産税の負担からも解放されます。ただし、思い出のある家を手放さなければならない、あるいはご自身が住み続けることができなくなるという大きなデメリットがあります。

対処法２：金融機関から融資を受ける

相続した不動産に住み続けたい場合は、その不動産を担保に金融機関から融資を受け、支払い資金を調達する方法があります。

対処法３：請求者と交渉し、分割払いや支払期限の猶予を求める

相手方である遺留分権利者との合意が得られれば、分割払いや支払期限の延期も可能です 。例えば、「不動産の売却活動に時間がかかるため、売却できるまで支払いを待ってほしい」「３年間の分割で支払いたい」といった交渉を行います。この場合、後々のトラブルを防ぐため、合意内容は必ず書面に残しておくべきです。弁護士に依頼し、法的に有効な合意書を作成することが賢明です。

対処法４：裁判所に支払期限の許与を申し立てる

交渉がまとまらず調停や訴訟に発展した場合、支払い義務者（不動産を相続した側）は、裁判所に対して支払期限の猶予を求めることができます。これを「期限の許与」といいます 。裁判所が、支払い義務者の資力などを考慮して、期限の許与を認めれば、一定期間、支払いが猶予されます。その間に不動産を売却したり、資金調達の準備を進めたりすることが可能になります。

対処法５：自身の預貯金や他の資産で支払う

もしご自身の固有財産（相続財産とは別の預貯金など）に余裕があれば、それを使って支払うのが最もシンプルな解決策です 。これにより、相続した不動産を売却したり、借金を負ったりすることなく、問題を解決できます。

請求を無視するリスク：財産の差し押さえの可能性

遺留分侵害額請求は、法律で認められた正当な権利です。これを無視し続けると、相手方は調停、そして訴訟へと手続きを進めます。訴訟で支払いを命じる判決が確定してもなお支払わない場合、請求者は裁判所に申し立てて、あなたの財産を強制的に差し押さえることができます 。

差し押さえの対象には、給与や預貯金はもちろん、相続した不動産そのものも含まれます。不動産が差し押さえられると、最終的には競売にかけられ、その売却代金が遺留分の支払いに充てられます。競売での売却価格は市場価格より低くなることが多く、結果的に大きな損失を被ることになります。請求を無視することは、百害あって一利なしです。

不動産での支払いや共有は避けるべき？知っておくべき税金とリスク

金銭での支払いが難しい場合、「不動産そのもので支払う」あるいは「不動産を共有名義にする」という解決策が頭に浮かぶかもしれません。しかし、これらは一見簡単なようで、実は深刻な税金問題や将来の紛争リスクをはらんだ「罠」であることが多いのです。

不動産そのもので支払う「代物弁済」の注意点

遺留分は金銭で支払うのが原則ですが、当事者双方が合意すれば、金銭の代わりに不動産の所有権（または共有持分）を渡すことで解決することも可能です。これを法律上「代物弁済」といいます。しかし、この方法には思わぬ税金の負担が待ち受けています。

支払う側に「譲渡所得税」が課される可能性

税法上、代物弁済は「不動産を時価で売却し、その代金で借金（遺留分支払債務）を返済した」と見なされます 。そのため、不動産の時価が、被相続人がその不動産を取得した時の価格（取得費）を上回る場合、その差額（譲渡益）に対して「譲渡所得税」が課税されるのです 。

例えば、父親が１０００万円で購入した土地が、相続時には５０００万円の価値になっていたとします。この土地の一部（例えば２０００万円分）を遺留分の支払いとして代物弁済すると、支払った側は、その２０００万円分の土地を売却したと見なされ、多額の譲渡所得税を現金で納めなければならない事態に陥ります。現金がないから不動産で支払ったはずが、納税のために新たな現金が必要になるという本末転倒な結果になりかねません 。

受け取る側に「不動産取得税」などが課される可能性

一方、代物弁済で不動産を受け取った側にも、「不動産取得税」や名義変更のための「登録免許税」といった税金や費用がかかります 。これらは通常の相続で不動産を取得した場合にはかからない、あるいは税率が低い費用であり、予期せぬ負担となる可能性があります。

不動産を「共有」にする解決策の危険性

安易な妥協案として不動産を「共有名義」にすることも、問題を先送りするだけで、根本的な解決にはなりません。むしろ、より複雑で解決困難な紛争の種をまくことになります。

将来の売却や活用が困難になる

前述の通り、共有不動産の売却や賃貸などの重要な決定には、共有者全員の同意が必要です 。相続を機に関係が悪化した親族間で、将来にわたって円満な合意形成を続けることは極めて困難です。結果として、不動産は誰にも活用されないまま放置される「塩漬け」状態になりがちです。

相続が発生するとさらに権利関係が複雑化する

共有者の一人が亡くなれば、その持分は次の世代の相続人へ引き継がれます。会ったこともない甥や姪、あるいはその配偶者といった人々が新たな共有者として登場し、意見集約は絶望的に難しくなります 。

最終的に「共有物分割請求訴訟」に発展するリスク

共有関係のもつれが限界に達した時、残された手段は「共有物分割請求訴訟」です 。この裁判は長期化しやすく、弁護士費用も高額になります。そして最悪の場合、裁判所の命令で不動産が強制的に競売にかけられ、市場価格の５～７割程度の安値で売却されてしまうことも珍しくありません 。

このように、「代物弁済」や「共有」といった安易な解決策は、予期せぬ税負担や将来の深刻な紛争リスクという形で、当事者双方に大きな不利益をもたらす可能性が高いのです。法改正が目指した「金銭によるクリーンな解決」の趣旨を理解し、たとえ困難が伴っても、不動産を現金化して清算する道を模索することが、結果的に最も賢明な選択と言えるでしょう。

不動産しかない場合の遺留分に関するよくある質問（FAQ）

相手が不動産の評価に協力してくれません。どうすればよいですか？

相手の協力が得られなくても、手続きを進めることは可能です。まずはご自身で不動産会社に査定を依頼するなどして、評価額の根拠となる資料を準備してください。その上で遺留分侵害額を請求し、相手が応じなければ調停を申し立てます。調停や訴訟の場では、裁判所が中立な鑑定人を選任するなどして、最終的に評価額が決定されます。

遺留分の支払いのために不動産を売却する場合、税金はかかりますか？

はい、かかる可能性があります。不動産を売却して得た利益（売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額）に対しては、譲渡所得税と住民税が課税されます。これは、相続時に支払った相続税とは全く別の税金です。取得費が不明な場合や低い場合は、税額が高額になる可能性があるため、事前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

調停や訴訟にはどれくらいの期間と費用がかかりますか？

事案によりますが、調停は申立てから解決まで半年から１年程度、訴訟はさらに１年以上かかることも珍しくありません 。費用としては、裁判所に納める印紙代や郵便切手代のほか、弁護士に依頼する場合は着手金と成功報酬が必要になります。弁護士費用は法律事務所によって異なりますが、一般的に着手金が数十万円、成功報酬は得られた経済的利益（請求側なら回収額、支払側なら減額幅）の１０～２０％程度が目安となります 。

故人が住んでいた家に住み続けながら、遺留分を支払う方法はありますか？

はい、あります。最も一般的な方法は、①ご自身の預貯金で支払う、②相続した家を担保に金融機関からローン（住宅ローンやリバースモーゲージなど）を組んで支払う、という２つの方法です 。これにより、家を売却することなく、遺留分の支払いに必要な現金を用意することができます。

遺留分を請求されたのですが、提示された金額が高すぎると感じます。減額交渉は可能ですか？

もちろん可能です。相手方が提示する請求額は、多くの場合、請求側に有利な「実勢価格」に基づいています。これに対し、あなたは支払側に有利な「路線価」や「固定資産税評価額」などを根拠に、より低い評価額を主張して減額を求めることができます 。不動産の評価額は遺留分交渉における最大の争点であり、専門的な知見に基づいた交渉が不可欠です。安易に相手の請求を鵜呑みにせず、必ず専門家にご相談ください。

不動産しかない遺留分問題は弁護士への相談が解決の近道

ここまで見てきたように、相続財産が不動産しかない場合の遺留分問題は、法律、税務、不動産評価、そして交渉術といった多岐にわたる専門知識を必要とします。さらに、親族間の感情的な対立が絡み合うため、当事者だけで冷静に解決することは極めて困難です。このような複雑な問題を円満かつ有利に解決するためには、相続問題に精通した弁護士への相談が不可欠です。

弁護士に依頼する具体的なメリット

弁護士に依頼することで、以下のような多大なメリットが得られます。

複雑な遺留分計算と不動産評価を正確に行える

遺留分の計算ミスや不適切な不動産評価は、数百万円単位の損失に直結します。弁護士は、法的に正当な遺留分額を正確に算出し、あなたの立場にとって最も有利な不動産評価額を主張するための戦略を立てることができます 。

感情的になりがちな相手方との交渉を代理してくれる

親族間の金銭交渉は、精神的に大きな負担となります。弁護士が代理人として交渉の窓口となることで、あなたは相手と直接やり取りするストレスから解放されます。法的な根拠に基づいた冷静な交渉により、感情的な対立を避け、建設的な話し合いを進めることが可能になります 。

調停や訴訟になった場合でも法的に有利な主張を展開できる

法的手続きには、専門的なルールや作法があります。弁護士は、調停や訴訟の各段階で、あなたの主張を法的に説得力のある形で書面にまとめ、裁判官や調停委員に効果的に伝えることができます。これにより、手続きを有利に進め、望む結果を得られる可能性が格段に高まります 。

あなたの状況に最適な解決策を提案してくれる

解決策は一つではありません。不動産を売却すべきか、融資を受けるべきか、分割払いを交渉すべきか。弁護士は、あなたの経済状況や不動産への思いなどを丁寧にヒアリングした上で、税金のリスクなども含めた総合的な視点から、あなたにとって最善のオーダーメイドの解決策を提案します。

まずは無料相談を活用して専門家の見解を聞くことが重要

「弁護士に相談すると費用が高そう」「こんなことを相談していいのだろうか」とためらう必要はありません。多くの法律事務所では、初回の法律相談を無料で実施しています。

遺留分の問題は、時間が経つほど解決が難しくなります。まずは無料相談を利用して、専門家である弁護士に現状を話し、法的な見通しや取りうる選択肢についてアドバイスを受けることが、問題解決への最も確実な第一歩です。一人で悩まず、ぜひお気軽にご相談ください。